Korte termijn en lange termijn in de knoop
In 2022 veranderde ‘woningmarkt’ in ‘volkshuisvesting’. Een dak is immers niet meer voor iedereen vanzelfsprekend. Er is snel actie nodig; liever vandaag dan morgen. Marktpartijen voeren uit en willen nu renderen. Maar de volkshuisvesting vraagt een lange adem. Woningcorporaties komen met hun langjarige betrokkenheid weer in positie. Juist nu is weging van korte- en langetermijnbelangen nodig. En die gaan lang niet altijd samen, zo blijkt uit de tien woningmarkttrends voor 2023 volgens Bram Klouwen.
1. Dialoog over migratie en brede welvaart
Onze consumptie blijft groeien. Kunnen we die groei ruimtelijk en maatschappelijk aan? Zijn we bereid om economische welvaart in te ruilen voor brede welvaart? Nu schieten arbeidsmigranten ons te hulp, maar dat is op termijn onhoudbaar. Komend jaar zal de discussie over groei en migratie aanzwellen, mede door het advies van de Staatscommissie Demografische ontwikkelingen eind 2023.
2. Corporaties weer kerninstrument van de volkshuisvesting
Er is groeiende aandacht voor (dreigend) dak- en thuislozen. Mensen met een laag inkomen knopen eindjes niet of moeizaam aan elkaar. Daarnaast dreigt een verloren jonge generatie te ontstaan; kind van de rekening tijdens de coronapandemie en nu kansarm op de woningmarkt. Woningcorporaties staan als eerste aan de lat om deze groepen een huis te bieden. De samenleving vraagt hun bijdrage weer op meer fronten. Corporaties moeten daarom hun prioriteiten herijken.
3. Meer circulair en klimaatbestendig bouwen voor langjarig betaalbare kwaliteit
De noodzaak van betaalbare woningen leidt tot een roep om kwaliteitseisen los te laten, voor een haalbare businesscase. Maar is dat toekomstbestendig? De langjarige woningexploitatie vraagt kwaliteiten van 2050 en later: en daarom nu volop circulair materiaalgebruik en klimaatbestendigheid.
4. Van flexibel bouwen naar flexibel gebruik
Voor de korte termijn moeten flexibele bouwconcepten zorgen voor meer betaalbare woningen. De nood is immers hoog. Zeker voor starters, (arbeids)migranten en de kwetsbaarste mensen. Steeds duidelijker wordt dat er een structurele maar veranderlijke groep spoedzoekers is. Flexibel bouwen zal daarom veranderen in flexibel gebruik van vastgoed: kantoren, woningen, winkels.
5. Beter benutten van de bestaande ruimte
De woningnood wordt niet door (alleen) nieuwbouw opgelost, want te duur en te belastend. Beter benutten van wat we hebben wordt de norm. Optoppen van flats, splitsen van woningen, benutten van blinde gevels en onbenutte ruimte zijn het laaghangend fruit voor een gevarieerde en toekomstbestendige stad.
6. Revival van welzijn
Meer mensen met een zorg- of ondersteuningsvraag wonen zelfstandig. Plannen voor wonen met zorg en woonzorgvisies helpen. Toch mist dan het begrip ‘welzijn’. Ontmoeting en actief blijven zijn belangrijke middelen tegen vereenzaming en ongezondheid, en halen de druk van de overbelaste zorg. Daarom verschuift de aandacht in 2023 van wonen en zorg naar wonen-welzijn-zorg.
7. Van wooncarrière naar gezondheidscarrière
Doorstroming was de oplossing voor de vastzittende woningmarkt: wooncarrière naar een grotere woning de logische stap. Doorstroming blijft, maar krijgt een ander jasje. Het gaat de komende jaren bij verhuizing niet om ‘meer’, maar om ‘anders’. Denk aan doorstroming samenhangend met gezondheid naar een (zorg)geschikte woning. Dat vraagt passend aanbod, bewustwording en acceptatie.
8. Meer overheidsregie via bestuursakkoorden
Al het voorgaande krijgt vorm onder regie van de Rijksoverheid op de volkshuisvesting. Dit doet zij via bestuursakkoorden, woonprogramma’s, prestatieafspraken en een wetgevingstraject. In 2023 zijn provincies en gemeenten volop bezig hieraan invulling te geven. Risico is een naar binnen gekeerd proces, waar juist samenwerking en open luiken hard nodig zijn voor de effectieve regie.
9. Steviger provinciale rol
In dit veld krijgt de provincie een stevige coördinerende rol. Goed om partijen bij de les te houden. In het vormgeven aan deze nieuwe rol is de snelle weg die van de juridische macht met ge- en verboden en strakke vinklijstjes. De duurzame (en moeilijker) weg is die van het inhoudelijk gezag op basis van visie, overtuiging, samenwerking en bescheidenheid.
10. Uitvoering onder druk
De overheid heeft (terecht) hoge ambities voor woningbouw. De realisatie hiervan staat door stikstofcrisis, stijgende bouwkosten, rentestijging in combinatie met dalende verkoopcijfers en afhakende beleggers onder druk. Met traditioneel marktdenken komt de uitvoering niet van de grond. Winsten zijn immers niet meer vanzelfsprekend. Voor 2023 vraagt dit van alle partijen ‘boter bij de vis’. Harder lopen, minder rendement en meer durf.
5 januari 2023
