Het moet en wordt anders
De woningmarktcrisis is in de media eindelijk volop een issue. Waarom duurde dat zo lang? Enerzijds omdat in de crisisjaren de woningbouw te sterk afgeremd is; het ontbrak aan anticyclisch beleid. Anderzijds omdat het probleem kennelijk eerst groot genoeg moest worden om breed zichtbaar te zijn. De groep die hun plek niet vindt op de woningmarkt en in ongewenste woonsituaties komt, wordt groter en groter en daarmee ook steeds zichtbaarder. Stevige aanpak van de woningmarkt is in 2020 nodig. Daarbij zien we vanuit Companen de volgende tien trends en ontwikkelingen:
1. Ingrijpen onontkoombaar: Ingrepen in de woningmarkt zijn voor 2020 noodzakelijk, zoals voorgesteld in Wonen 4.0 (bijvoorbeeld afschaffing van de hypotheekrenteaftrek, en de introductie van een eigendomsonafhankelijke woontoeslag) of de afschaffing van de verhuurderheffing. Dat lukt niet zolang de polen het politieke debat beheersen: liever geen pijnlijke maatregelen voor gearriveerde groepen op de woningmarkt. Bovendien zien we angst om toe geven dat eerdere beslissingen niet goed uitpakken. De woningmarktcrisis helpt politici om komend jaar wel in te grijpen.
2. Vermogen splijt steeds meer de woningmarkt: Vermogen bepaalt steeds meer of je de woningmarkt op kan; zonder geld of rijke ouders zijn kansen nihil. Waar de inkomensongelijkheid in Nederland stabiel is, groeit de vermogensongelijkheid. Dit zien we versterkt terug in de woningmarkt. Dit verlamt dus ook de besluitvorming: “wie wel iets heeft, heeft immers iets te verliezen”. Piketty waarschuwde al voor het effect van vermogensongelijkheid.
3. Nieuwe concepten voor middengroepen: Koopwoningen zijn voor middengroepen niet meer betaalbaar, sociale huur is voor hen niet toegankelijk. Middenhuur (een eufemisme voor dure prijzen) resteert, maar is vaak meer noodzaak dan wens. Juist huurders in de middenhuur bouwen geen vermogen op en zetten zichzelf gevangen. Vernieuwende betaalbare woonarrangementen zijn onontbeerlijk, zoals friending, huurverklaring (BLG-Wonen), skinny-houses. Ook als dit niet past in gangbare visies op (stedenbouwkundige) kwaliteit.
4. Van denken in doorstroming naar een flexibele wooncarrière: Jarenlang was doorstroming op de woningmarkt de oplossing voor elk vraagstuk. Doorstroming lost echter niet het gebrek aan betaalbare woningen op. Flexibele en tijdelijke woonvormen en contracten bieden meer mensen versneld toegang tot de woningmarkt, en passen misschien wel beter bij de levensfase.
5. Meer ruimte voor uitbreiding: Veel beleid gaat uit van inbreiden en transformeren voor uitbreiden. Dat is met alle ruimteclaims logisch. Gevolg hiervan is ook dat woningbouw op deze lastige locaties vaak onvoldoende snel gaat. Op uitleglocaties is die snelheid makkelijker te halen. Hiervoor komen in 2020 meer mogelijkheden, mits met een duidelijke meerwaarde voor betaalbaar wonen.
6. Nieuwe vragers zoeken hun plek: De vraag is niet meer te vatten in alleen rijtjeshuizen, tweekappers of appartementen. Nieuwe groepen dienen zich aan: arbeidsmigranten die voor korte tijd hier blijven of zich definitief vestigen, expats die een gemeubileerd appartement of representatieve woning wensen, of woonwagenbewoners die hun eigen unieke woonvorm zoeken. Dit vraagt een variëteit aan woonvormen, en een benadering van de woningmarkt dicht op de vrager.
7. Revolutie in energiebesparing en klimaatadaptatie van afwachten naar doen: Al jaren staan energetische verbetering van de woningvoorraad en klimaatadaptatie op de agenda. Stappen worden gezet, waarbij no-regret (te) vaak het credo is. Zeker zolang overheden hun beleid (warmtetransitievisie) nog niet af hebben. De maatschappelijke druk en urgentie om eindelijk tempo te maken groeit. Zal de Green Deal van Timmermans zorgen voor de omslag in 2020? Steeds meer signalen wijzen in die richting.
8. Technologische revolutie door Artificial Intelligence: Artificial intelligence en machine learning leiden tot een ander gebruik van woningen en woonwijken. Onderhoud en beheer van woningen en omgeving kan steeds efficiënter door toepassing van algoritmes en technologieën. Deelauto’s en toegankelijke verkeersvoorspellingen leiden tot verandering in mobiliteit en minder ruimtegebruik. Robots en domotica helpen mensen langer veilig thuis te wonen, en zorgen ervoor dat de menselijke inzet gericht is op aandacht.
9. Zorgvraag en zorghulp steeds meer uit balans: Langer thuis wonen met zorg is de (beleids)wens. Hoe houdbaar is dit als het steeds moeilijker is om personeel te vinden in de zorg, zeker in overspannen woningmarkten? Vereenzaming is mede daardoor een groeiend probleem en risico. Dit leidt zeker in 2020 tot een groeiend aantal initiatieven voor geclusterd wonen met en zonder zorg; maar met zekerheid voor de bewoners.
10. Samenwerking 2.0: Prestatieafspraken waren sinds de Woningwet 2015 van groeiend belang, maar soms ook een verplicht nummer. Afspraken 2.0 gaan niet meer over wat ‘ik’ ga doen, maar over wat ik van jou nodig heb om optimaal te kunnen presteren; over en weer. Tijd om hier in 2020 een nieuwe impuls te geven.
Zoektocht naar nieuwe wegen: het moet en wordt anders
De aanpak van de woningmarktcrisis raakt zichtbaar veel facetten van de samenleving. Het oplossen van de woningmarktcrisis en het vinden van nieuwe wegen zullen de woningmarktaanpak voor 2020 bepalen: het moet en wordt anders.
2 januari 2020
