Start de revisie van de woningmarkt
De woningmarkt anno 2019 lijkt aan een stevige revisie toe. Zeven jaar geleden leidde deze conclusie tot de hervormingsagenda Wonen 4.0. De huidige opgaven op de woningmarkt laten zien dat daar te weinig mee is gebeurd. Er is een oplopend tekort aan woningen, er is vraag naar nieuwe woonvormen, de energietransitie vergt acute aandacht, nieuwkomers op de woningmarkt zoeken een plek, mensen met een zorgvraag zijn naarstig op zoek naar een beschutte omgeving, de roep om meer aandacht voor de oude wijken wordt steeds luider, etc. etc. De opgaven zijn groot, de kansen legio. Gelukkig is het investeringsklimaat gunstig. Al blijkt dat geen garantie voor succes, vanwege heffingen, risicomijdend gedrag of regeldruk.
In tien trends geven we aan waar de opgaven voor woningmarkt en leefomgeving voor 2019 liggen. Companen informeert u graag bij over haar visie rond deze trends.
1. Geografische en culturele tweedeling
Hoewel de inkomensverdeling in Nederland niet of nauwelijks verandert, ontstaat toch een geografische en culturele tweedeling. Mensen met een baan, inkomen, en kinderen kiezen hun eigen wijken, met gelijkgestemden. Voor mensen met een te beperkt inkomen resten andere wijken. Waar in het verleden kerk, school of sportvereniging nog voor verbinding zorgden, ontmoeten de verschillende groepen elkaar steeds minder.
2. Kwetsbaren helpen kwetsbaren
Door deze tweedeling wonen mensen in een kwetsbare positie vooral bij andere mensen in kwetsbare posities. Beleid gericht op zelfredzaamheid en burenhulp legt de bal stevig bij een groep die het in steeds mindere mate alleen aan kan. Het aantal incidenten waar sprake is van ernstige overlast en verward gedrag, nemen snel toe. Gevolg: onmacht en onvrede onder bewoners. Hoogste tijd om meer te investeren in deze wijken.
3. Bredere taak voor corporaties, maar nog onvoldoende financiële ruimte
Woningcorporaties nemen, met de voorgaande trends in gedachten, een bredere verantwoordelijkheid voor hun woonwijken. Met de evaluatie van de Woningwet ontstaat hopelijk ruimte om die verantwoordelijkheid ook waar te kunnen maken. Dat kan niet zonder boter bij de vis. De huidige heffingen zijn niet houdbaar bij de noodzakelijke verbreding van het takenpakket van woningcorporaties.
4. Kansen voor alternatieve (collectieve) woonvormen
Een generatie welvarende babyboomers in combinatie met de generatie Y zoeken nieuwe onderscheidende woonvormen: meer samen en tegelijk voor jezelf. Dat kan een Tiny House zijn, maar ook krasse-knarrenhofjes, tijdelijk wonen, meergeneratiewonen, woonwagens, etc. Echt wel wat anders dan de traditionele Nederlandse woonvorm: het rijtjeshuis.
5. Schaalvergroting zet door
Veel gemeenten, woningcorporaties, zorginstellingen, scholen zien zich genoodzaakt om te fuseren. Per 1 januari telt Nederland 25 gemeenten minder. Ook veel corporaties hebben het voornemen om 2019 te fuseren. Achtergrond is vaak het uitdijende takenpakket, met veel toezicht en verantwoording: dichtbij de burger op lokaal niveau, zoals vanuit de decentralisaties en Omgevingswet. Maar dus ook een forse administratieve last. Paradoxaal genoeg groeit hierdoor lokaal de afstand tot de burger weer.
6. Hang naar de wijk of het dorp
Tegen de globalisering van het world-wide-web in, wordt de eigen wijk of het eigen dorp steeds belangrijker. We reizen de hele wereld over. Werken overal en nergens, maar zoeken wel een vertrouwde thuisbasis waar we ons stevig voor inzetten. Gemeenten en corporaties worden dus steeds groter, maar woningmarktvraagstukken verdienen primair een aanpak op dit laagste schaalniveau.
7. Van defensieve naar realistische planologie
De woningbouw blijft fors achter bij de behoefte. Tekort aan bouwmaterialen en personeel gevolgd door stijgende prijzen spelen de productie parten. De schaarste op de woningmarkt groeit, nieuwkomers vinden moeilijk hun plek. De planningsmechanismen zijn te log, gericht op voorkomen van ongewenste ontwikkelingen en niet ingericht op de veranderlijkheid van de woningmarkt. Provincies spelen een belangrijke rol in het vinden van nieuwe adaptieve kortcyclische planningsmechanismen. Met de verkiezing van nieuwe Provinciale Staten komend voorjaar zal dit verder uitgerold worden.
8. Samenhang wonen-economie-bereikbaarheid
De dynamiek op de woningmarkt concentreert zich steeds meer op plekken waar de werkgelegenheid groeit en de bereikbaarheid goed is. Verstedelijking (extra woningbouw) is daarmee niet alleen de trek naar de stad, maar ook de trek naar goed bereikbare gebieden rond de stad. Dit wordt versterkt door de komst van arbeidsmigranten en expats die ook nabij werkgelegenheid willen wonen. Woningbouwbeleid en economisch beleid zijn daarmee meer en meer een twee-eenheid.
9. Evenwicht innovatie en no-regret
De energietransitie leidt in 2019 versneld tot maatregelen; los van het tekenen van het Klimaatakkoord. Het gaat om een mix van alternatieve warmtevoorziening, isolatie, opwekking en innovatieve technieken. Verschillende partijen hebben een deel van de oplossing in handen: netwerkbedrijven, warmteleveranciers, gemeenten, woningcorporaties, andere verhuurders en bewoners. De kunst is om te komen tot een aanpak van en voor al deze partijen, wat een stevige regie vraagt van gemeenten.
10. Wetenschap en onderzoek zijn steeds meer ‘ook een mening’
Persoonlijke ervaringen, casuïstisch bewijs en overtuigingen worden steeds belangrijker in de oordeelsvorming van beleidsbepalers. Onderzoek is daarbij steeds vaker ‘ook een mening’. In 2019 komt het landelijke woningmarktonderzoek WoON 2018 beschikbaar. Hopelijk benutten beleidsbepalers dit onderzoek – zonder het af te doen als ‘ook een mening’ – om zo richting te geven aan de noodzakelijke revisie van de woningmarkt. De weloverwogen hervormingsagenda “Wonen 4.0” kan hierbij helpen.
11 januari 2019
